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房价背后,你看到的事实也许都与真相无关丨拆姐儿

2018-10-31 08:39来源:郑州房产0 人评论 分享 分享

摘要:微信改版,请勿失联↑↑最近一段时间经常有人问我一个比较大的选题:未来郑州的楼市走向到底如何?OR郑州的房子还能不能买?看空OR看多,都焦急地发布着自己的观点。看空派拿数据说感受,看多派说经验讲历史以及众多深不可测的推论。你说我不专业,限购重压之下,怎么可能涨房价?你压根不懂经济学。我回…


微信改版,请勿失联↑↑

最近一段时间经常有人问我一个比较大的选题:未来郑州的楼市走向到底如何?OR郑州的房子还能不能买?

看空OR看多,都焦急地发布着自己的观点。看空派拿数据说感受,看多派说经验讲历史以及众多深不可测的推论。

你说我不专业,限购重压之下,怎么可能涨房价?

你压根不懂经济学。

我回怼你,房价怎么可能跌,你看供给看政治需求!

你压根不懂中国。

如果不说两句市场凉了,别人就说拆姐儿压根不懂郑州。


那口气,比专家还专家。



同样一组数据,同样一件事儿,不同观点方引用,很容易得到完全不同的观点。比如土地流拍,看涨派说的是供应,未来房子供应减少你想买都买不到。到了看跌派,你傻啊,开发商都不敢拿地了房价还怎么涨?

是的,说的都有道理,逻辑都很清晰。


可是这里的一切解读,包括你看到的所谓事实,可能与真相无关。

01

罗马不是一天建成的,郑州的房价也不是今年才出现的打折。

涨价的时候毛坯变精装,价格上调到一万六,如今市场行情不好,改为毛坯卖一万四千五。

房价降了吗?

统计数据上真的降了,但是事实上价格与价值仍然处于持平状态。

新房的价格,永远取决于你是否买的到。至少拆姐儿在跑盘的过程中发现,四环内的不少项目,所谓的降价促销,不过是变换了花样。

大家所看到的郑州房价大降,无外乎几种形式:

1、特价房,大户型及部分楼层

2、降低配置,比如精装变毛坯

3、全款优先,也就是配合回款

4、上调后打折,之前价格涨太快

5、员工内购,员工及直系购买折上折

可是,很多优惠都是打折的啊,并没有多数人表面上说的那么夸张,不服气的可以去售楼部问问了解一下。

四环内的房价,还是比较坚挺的。

这也是为什么拆姐儿依然建议绝大多数人应该把目光尽可能的放在四环内品牌项目的主要原因。

涨的时候猛涨,跌的时候不跌甚至还会有所上涨,就是最好的证明。

最近一段时间,开盘去化数据说明了很多问题,拆姐儿建议大家参考一下。

也许你会说,以前都是秒清啊,排号都抢不到。可是你却不知道,去年前年精装一万六清的盘了,现在毛坯一万四千五了,开盘去化70%很丢人吗?


不丢人!刚刚经历过16/17年楼市火爆时期的人,也许早就忘了08/12年的楼市行情了。

02

但是有没有区域回调的?

当然有,而且不只是一个,主要聚集在远郊,主要原因还是没有配套做支撑的前提下价格盲目上涨。

拆姐儿说过,郑州买房子本身买的就是配套。

所以,从荥阳开始,逐步波及到绿博和滨河这是很正常的。

在一定程度上,荥阳距离郑州更具有优势。然而郑州的大趋势往东已经不可避免,所以荥阳东房价回调很正常。

绿博的房价还是受政策影响比较大。在上涨最猛的那一波是白沙后劲最足,但是被不按套路出牌的融创和美景,以及建业几个项目联合压制了一把,所以长的不多,如今挤水分也最不痛苦,绿博则正好相反。

至于滨河国际新城,很多人都分析过,挤水分很正常。位置好不好,规划牛不牛?都不错,但是问题是落实了多少?你配套什么都没动呢价格直接2万+,透支的已经是未来5-8年的潜力了。有这价格为什么不是高铁站片区,你规划全部落实了会比这边好多少?

还有杨金片区,拆姐儿分析过好几篇文章,看不懂。因为问题一堆但是价格就是贵,地块配套规划开发商一塌糊涂,就因为跟北龙湖是邻居所以就要卖的贵,拆姐儿不接受,所以目前的价格回调拆姐儿觉得很正常。

但是还是那句话,郑州至8月份以后房价的正式回调是因为供需吗?并不是,而是因为调控,而且是惨绝人寰的两端动手:限购限贷限售还上调利率+限签。

钱是开发商的大爷,所以卡着钱的脖子,就得跪。


这跟市场无关,买房子的人数并没有减少,尤其是P2P暴雷不断,股市跌跌不休的当下。

优质不限购的公寓卖的越来越好,去化90%而且数量都是4位数,一方面是因为人们对于投资产品有了新的认识,还有比较重要的一方面就是政策。

需求还在,人口流入还在,那么对于绝大多数人来说,稀缺的优质房产依然是可遇而不可求,因为你压根没有更好的选择。

03

如今房价僵持,外松内紧,不少人幸灾乐祸,却完全没有看清楚焦虑背后的众生像。

开发商——

业绩完不成,地皮不敢拍,钱不到账但是欠的债却不能不还,怎么会不难过。

地方政府——

土拍市场的流拍,弄不到钱地铁公园学校高架等等怎么搞?需要的可都是真金白银,日子不好过。

炒房客——

只要不是加了太大的杠杆,问题不大,因为短时间内不解套,也就意味着不能变现离场,有压力但是不致命。

刚需——

这个群体并不是万金油,对于他们来说买不起就是买不起,所以便宜一点是一点。全款的不考虑了,不用抢房子了,有好的楼层和户型供选择,本身就是件好事儿。

只要有需求,无论是投资还是刚需,本身就是纸面财富,只是影响大家心情而已。不等最后卖出谁也不确定自己买的房子是赚是赔。

买房子这事儿,哪个不是熬出来的?

不要只看到了08年那波购房者享受了房价翻了数倍而心生羡慕,也许他们曾经也是彻夜不眠,脱手不得呢。

限售三年,有影响但是还不至于致命,跟开发商的现金流不同,如果限售个十年八年的,对于炒房客才会产生之实质性的风险。

至少在目前,拆姐儿认为郑州的房价还是安全的。外有周边城市西安济南合肥更高房价做对比,内有房价过万的商丘洛阳新乡房价紧跟,如果解开限购你会如何选?

04

对于郑州的楼市未来发展,拆姐儿始终乐观。

不是因为其是否属于支柱产业,也不是单纯的说地方税收,而是因为目前这一行业仍然无可代替,就跟为什么大家手里有钱首先考虑的就是买房一样,如果有更好的选择,相信大家会自然选择。

政策治标但是不治本,所以能限制住房子价格,但是限制不住房子的价值。

拆姐儿扪心自问,郑州的政策环境还能更差吗?我认为不会了,因为多个全国第一。

所以,楼市未来走向的关键,已经不再单纯的是政策调整的问题,还包括银行。因为毫无疑问,基本上所有的购房者以及开发商的背后,站的都是银行资本。

银行配合政府,要的是效果和利益,而不是让开发商们关门,这才是一切行动的出发点。

而购房者,拆姐儿认为合适的项目才是关键,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

买房就是为了更好的生活,如果为了房子而让自己过的纠结不开心,那么就跟原先的追求背道而驰了。



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