快速找房
您当前位置:新闻中心 > 地产新闻 > 本地新闻 > 正文

温州炒房团重出江湖,这一次瞄准的谁?

2018-11-19 11:52来源:惠多房产网0 人评论 分享 分享

摘要:近日,朋友老李从外地考察归来,邀请了几位业内好哥们在一起喝了点酒。酒酣耳热,大家都在感慨地产不好做,看到老李的表情,感性之中透着一点神秘。


一 楼市冬眠中的一个不眠夜

近日,朋友老李从外地考察归来,邀请了几位业内好哥们在一起喝了点酒。酒酣耳热,大家都在感慨地产不好做,看到老李的表情,感性之中透着一点神秘。

“我就知道你想说点什么,快讲讲,这几个月都去哪了?”我单刀直入。

老李抿了一口小酒,“我进了个温州炒房团的内部群。”

我惊讶的像星爷:“有没有搞~错啊,快五六年没听过这些老板的消息了?”

另一位朋友老陈:“哪里没消息,他们嗅觉灵敏的很。今年不是正赶上朝韩回暖么,4月份他们去丹东了,据传那边有人整层扫楼,市区房价两天涨了怕有四五成还不止...... ”

在楼市普遍调控的大势下,至少主流市场已经有很久没听到他们的信息了——温州炒房团,可以说是中国楼市最具传奇色彩的投资客集体。

“当年那个威风啊,一扫一栋楼~”在座几个老哥们纷纷开始聊起来。早些年,温州炒房团在楼市一阵阵击鼓传花的节奏中介入,势能席卷全国,所到之处,队伍豪华,资金丰厚,经常短短几天就改变一个城市投资风向。他们曾是各大城市最激励人心的房价支撑者,引领城市潮流,甚至引起政府的强烈关注,并最终引发房地产市场“限购令”。

老李:“是的,政府压着,他们就冬眠。等散客都冬眠,大家觉得没啥赚了,他们又出来掠食了。”

二 跟着产品线 布置投资网

我和老陈,以及另外几位朋友都疑问重重,全国楼市房地产投资上涨逐渐平稳,特别10月份的地产投资指数,大家是看到的。这个时候进入市场,挺难理解啊。真的是抄底,还是自愿当韭菜?

老李说,事实上,这一次他们的眼光,盯得都是全国产品靠前的几大开发商,最好的几个产品线,已经成为他们的盘中餐。

他接着给我们展示了下聊的火热的群消息。我看了一眼,短短说话这一会,1000多条信息。看了聊天大意,显然这群炒房客是全国都有眼线在盯梢,不时有价格表刷屏,而且他们最为关注的,一般都是一些首开大盘。

我简单看了一下,似乎聊到恒大、金科几家比较多。“他们重点是关注首开。因为首开时候是最考验投资眼力的,越往后面,产品的空间呈现基本都完成了,所以就不存在投资的问题。恒大呢,就是首开有特价,开发商留够价格增长空间。金科,主要是地段选择的潜力好,产品塑造的好,这两个组合在一起,后期升值空间会比较大。”

“升值空间怎么说?”

老李又抿了一口热酒,“比如说金科博翠系,就是开盘1~2年后,溢价空间足够实现这个时间应该投入的成本。针对这个产品系,我们在各大城市都有当地驻点,能够直接去线下即时密切的考察项目,关注产品进度。比如成都,位于四环路外的双流区博翠粼湖,首期开盘就开始跟踪投资,目前小高层单价比旁边高接近2000元。再比如,重庆的博翠天悦,我们特别关注的是洋房,因为品质做的很足,现在均价已经11000,比旁边高接近3000元。北方这边,天津博翠湾,前期炒房团去的时候价格和周边都比较平衡,现在洋房比旁边均价已经高出3500多元。”说着,他就把炒房团群里组团抢购的截图发给我看。

金科博翠系开盘现场实拍图

“你意思,看准那些产品不错的,首开价格低时候买,后期高的时候出手?”

“是的,前些年,炒房团比某些开发商的营销意识可能还要专业,所以投资者的话,会自己判断。这些年,开发商整体都在大幅度提高专业性啊,产品线和营销线都更紧密组合起来。工程的、代理公司、推广公司,跑去开发商的太多了,人才都很优质,产品做的好并且最终都通过营销实现产品应有的价值,所以过去投资是全国撒网,大家都在赌。现在,不如就跟紧几大开发商,抓几根重点产品线。造房子的,卖房子的,买房的,一起成熟了。”

“相比较全国分散的投资客,他们有成体系的信息渠道,所以不用瞎跑,而且大家往往是做投资组合,几个楼盘捆绑买,几个产品线捆绑买,抗风险就强。但一般看准产品线了,也遇不到什么特别的风险。”

老李说,任何产品,能经得起平均有10年以上房产投资分析经验的“炒房团”考验,经得起他们的眼光审视,那就是真的有口碑了。要说到最近这批被跟紧的产品系,其实首先是地段好、资源好,周边的自然、配套都比较吃得开,其次就是像金科博翠系产品这样非常注重细节和产品示范打造的。简单说,就是让内行、外行都能看出门道。地段好不好,老投资客转一圈都了解;现场做的好不好,细节到不到位,见惯世面了,一眼就能看出来。

三 冰河解封 站冰面上最敏感

“所以炒房团,现在只选择在最合适的地点出现么?”

“你只说对了一半,时间地点,现在都差不多合适了。现在全国范围内,‘破限’的声音和消息渠道释放,也越来越多了。炒房团关注的那些首开大盘,很多也是在声音比较响的区域。比如广州,10月下旬的时候,我们去广州参加18年房产调控会,据说,广州已经开始逐步取消限价!广州下面的增城、花都、南沙直接取消了限价政策,这轮广州执行的新政思路是:既要控制上涨,也要防止下跌。政府对中心区是控制的,但是对周边区域会放开,这样可以保证整体的稳定,同时不会影响区域发展。”

图片来源:网易新闻

“其他的典型城市,我们这一个月基本都转了一圈,比较典型的还有无锡、郑州。无锡市场严格控制的限价机制,已经让市场出现不稳定的状态。对开发商来说最心疼的是,自己的优质产品不是因为卖不出去而降价,而是因为未来的预期调低了,不得不壮士断腕,这些最终会影响到市场整体的稳定度。我们调研的锡东新城一些大盘,置业顾问都会在口头上或多或少都想给我们暗示性的提到‘限购或将取消’,想让我们对未来的信心加强。正如我们上面提到的,政府虽然希望楼市控制上涨的节奏,但是它不希望开发商因为资金链问题崩溃,进而影响到整个市场的和谐稳定,它还是会考虑到具体情况的。”

“另外一个重点城市就是郑州,它是这10年唯一新增上GDP前20的北方城市,要知道沈阳、大连可都退下来了。现在全力在和开封搞郑汴一体化,它的重点在郑东新区那块。而环郑州周边,比如下面新郑市也有风声说取消限购也一定程度上体现政府在政策上的微妙变化。”

图片来源:郑州某项目朋友圈截图

“金科地产和中书资源联合打造的金科博翠书院小镇,也是这次跑郑州给我印象最深刻的楼盘——我有一点还是要强调,投资最好选开发商已经做的很成熟的产品系列。这也是炒房团群,为什么只关注恒大、金科几家,也只关注他们最成熟的产品线的原因。金科博翠书院小镇首先他是属于博翠谱系的,位置上,各个方向都连接这个区域的核心资源,地铁也比较近,这个跟炒房团之前投资金科博翠其他几个产品线之前,地段的认知是完全一致的。”

“当然,我说了,印象最深的还是金科博翠书院小镇的规划,大部分用地都拿来盖超低密度的古建筑风格配套,档次都相当不错,整体容积率压的低,然后用这个配套来服务和衬托它的洋房。我觉得开发商在这个规划做出来时候,真的是给予它未来非常大的想象空间了。洋房产品本身,博翠系列这几个月看下来,我自己都是轻车熟路了,看到示范区样板间,我们就知道是靠谱的。这样的产品,现在不买,留到过年后么?”

“你的意思,我们先从限购出现松动这些城市,入手一些靠谱的开发商产品线么?”

“对,但你可能没完全理解我的意思。没有‘先’,也不要妄论什么‘后’。因为我们感觉到,这一轮调控,国家的目的要实现,不可能最后给所有的城市或者所有的城市区域都解除限制。但是,对于城市重点发展的新区,严控一年多了,整个市场大环境控制住了,这个时候,它重点考虑的是,继续限购是否会影响自己原来花大力气建设起来的新区发展前景。因此,政府在这些新区投入的政策红利会持续增加,政策上,应该也会适当倾斜一些。”老李仍然说的比较含蓄。

聊了一晚上,老李总结道,“现在就是冰河化冻前夜的微妙节点,黎明快到来了,哪里政策红利多,就说明政府也希望这一块市场能火热起来,把各种配套都往里面放,所以造就了价格洼地、价值高地。现在调控有好几百天了,这一年多下来,刚才我们说的,一些需要出现适当发展的地方出现松动,只要不影响大局,那么未来是的确有可能的,所以现在形成了最好的投资时机。时间,地点,政治大环境,这些差不多都有了。”老李仍然是一个政治敏感性挺高的人,他补充道,“在整个地产,政府政策都是我们需要关心的,全国本质上是一盘棋。”

我:“你看我应该怎么投资?”

老李:“你要相信政府,就得看政府在这边投入的财力、时间各方面成本。刚才说的无锡锡东新城,郑州郑东新区,都是政府不断把配套配置跟上,轰轰烈烈干起来,他肯定希望这些区域成为他的热点啊。另一方面,就得看各个区域和项目的杠杆措施了,不要短期投入太多钱,能减少资金门槛类型的最好。”

我:“能拉兄弟们入群吗?”

老李:“进不了内部群,有什么新消息,我就说给你听听,参考他们的选择,自己判断。”

就这样,过去有“党外布尔什维克”,今天我成了“团外温州炒房客”。

分享
免责声明:本网站转载内容仅为传递更多信息,并不代表本网站同意其说法或描述,与本网站立场无关。

购房电话:0371-55058710购房报名

姓名:

手机:

户型:

面积:

楼盘:

最新优惠楼盘

关于惠多房产网| 网站服务| 联系我们| 诚聘英才| 版权说明| 建议反馈

Copyright © 2005 - 2016 huiduowang.cn Corporation, All Rights Reserved惠多房产网版权所有

豫公网安备 41010402002025号